مقایسه بازدهی بازارها در ۱۰ سال گذشته؛ کدام بازار برنده بود؟

اگر در فروردین ۱۳۹۵، به جای این که پول خود را خرج کنیم یا در حساب بانکی نگه داریم، آن را در یکی از بازارهای طلا، سکه، دلار، بورس، مسکن یا بیت‌کوین سرمایه‌گذاری می‌کردیم، امروز چه مقدار ثروت داشتیم؟

این سؤال شاید ساده به نظر برسد، اما پاسخ آن تصویر جالبی از اقتصاد کشورمان در یک دهه گذشته ارائه می‌کند. طی این ۱۰ سال، اقتصاد کشورمان با تورم بالا، جهش‌های ارزی، تحریم، رکود، رونق بورس، افزایش قیمت طلا و سکه و در سال‌های اخیر رشد چشمگیر دارایی‌های دیجیتال روبه‌رو بوده است.

در این مطلب از رده، بازدهی چندین دارایی مختلف را از فروردین ۱۳۹۵ تا اسفند ۱۴۰۴ با یک‌دیگر مقایسه می‌کنیم: طلای ۱۸ عیار، سکه امامی، نیم‌سکه، ربع‌سکه، دلار، بیت‌کوین، شاخص کل بورس و قیمت هر مترمربع مسکن تهران. نتیجه، در برخی موارد کاملاً غافلگیرکننده است.

بازدهی بازارها در یک نگاه

داده‌ها نشان می‌دهند که طی ۱۰ سال گذشته، تمام دارایی‌های مورد بررسی رشد کرده‌اند، اما میزان این رشد از حدود ۳۲ برابر تا بیش از ۷۶۶ برابر متغیر بوده است. بیت‌کوین با فاصله زیادی بیشترین رشد را داشته، در گروه طلا و سکه نیز هر چهار دارایی رشد بالای ۱۷ هزار درصدی داشته‌اند. دلار و بورس در محدوده ۴۵۰۰ درصد و مسکن در محدوده ۳۲۰۰ درصد رشد کرده‌اند.

نکته: برای مقایسه منصفانه، قیمت دارایی‌ها در ابتدای دوره با قیمت آن‌ها در پایان دوره مقایسه شده است. در بازار طلا و سکه، قیمت‌های بازار آزاد و در بازار ارز، نرخ دلار آزاد در نظر گرفته شده است. برای بورس نیز تغییر شاخص کل ملاک قرار گرفته و برای مسکن، قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران مبنا قرار گرفته است.

۱) طلا و سکه؛ رشد تحت تأثیر دلار، تورم و طلای جهانی

طلا و سکه در این مقایسه در یک گروه قرار می‌گیرند و طی ۱۰ سال گذشته یکی از مهم‌ترین ابزارهای حفظ ارزش پول در اقتصاد کشورمان بوده‌اند. قیمت طلای ۱۸ عیار از ۱۰۳ هزار تومان در ابتدای فروردین ۱۳۹۵ به ۱۷ میلیون و ۶۳۹ هزار و ۲۶۴ تومان در پایان اسفند ۱۴۰۴ رسید و ۱۷۰۲۵ درصد رشد کرد. در همین بازه، سکه امامی ۱۷۵۳۸ درصد، نیم‌سکه ۱۸۰۰۵ درصد و ربع‌سکه ۱۹۹۲۴ درصد افزایش قیمت داشتند.

بخش مهمی از این رشد با افزایش نرخ دلار و کاهش ارزش پول ملی ارتباط دارد؛ چون قیمت طلا در بازار کشورمان علاوه بر قیمت جهانی طلا، به نرخ ارز نیز وابسته است. بنابراین هر زمان که نرخ دلار افزایش پیدا کرده، حتی در صورت ثابت ماندن قیمت جهانی طلا، قیمت ریالی طلا و سکه تحت تأثیر قرار گرفته است. تورم و افزایش انتظارات تورمی نیز باعث شد تقاضا برای دارایی‌هایی که قابلیت حفظ ارزش پول دارند، در مقاطع مختلف افزایش پیدا کند.

در میان این دارایی‌ها، سکه‌ها علاوه بر ارزش طلای موجود در خود، تحت تأثیر حباب قیمتی و میزان تقاضا نیز قرار می‌گیرند؛ به همین دلیل بازدهی انواع سکه الزاماً با طلای ۱۸ عیار یکسان نیست و در این دوره ربع‌سکه بیشترین رشد را در میان چهار دارایی این گروه ثبت کرده است.

همچنین نباید نقش طلای جهانی را نادیده گرفت؛ افزایش قیمت جهانی طلا در سال‌های اخیر، به‌ویژه در شرایط افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی و ژئوپلیتیکی، به رشد بیشتر قیمت طلا در بازار کشورمان کمک کرد. در نتیجه، رشد طلا و سکه در این دهه حاصل ترکیبی از افزایش نرخ ارز، تورم داخلی، رشد قیمت جهانی طلا و تغییرات تقاضا و حباب سکه بوده است. همین ویژگی باعث شده طلا و سکه برای بسیاری از سرمایه‌گذاران کشورمان بیشتر از آن که صرفاً یک ابزار کسب سود باشند، به ابزاری برای محافظت از قدرت خرید در برابر تورم و کاهش ارزش پول تبدیل شوند.

۲) دلار؛ یکی از مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر سایر بازارها

قیمت دلار از ۳ هزار و ۴۶۰ تومان در ابتدای فروردین ۱۳۹۵ به ۱۵۹ هزار و ۲۸۰ تومان در پایان اسفند ۱۴۰۴ رسید و در این دوره ۴۵۰۳ درصد افزایش یافت. این رشد را باید در بستر تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی، تحریم‌ها، محدودیت‌های ارزی و افزایش نااطمینانی اقتصادی بررسی کرد. به‌خصوص از سال ۱۳۹۷ و پس از خروج آمریکا از برجام، بازار ارز وارد دوره‌ای متفاوت شد و جهش نرخ دلار به یکی از مهم‌ترین اتفاقات اقتصاد کشورمان تبدیل شد. افزایش نرخ ارز فقط قیمت دلار را بالا نبرد، بلکه از مسیر افزایش هزینه واردات، قیمت مواد اولیه، کالاهای مصرفی و هزینه تولید، بر سطح عمومی قیمت‌ها نیز اثر گذاشت. به همین دلیل دلار در اقتصاد کشورمان صرفاً یک دارایی سرمایه‌ای نیست؛ بلکه یکی از مهم‌ترین قیمت‌های مرجع است که انتظارات تورمی و تصمیم‌های اقتصادی خانوارها و بنگاه‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

اهمیت دلار در این مقایسه از آن جهت بیشتر می‌شود که رشد آن به‌طور مستقیم و غیرمستقیم بر بسیاری از بازارهای دیگر اثر می‌گذارد. افزایش نرخ ارز می‌تواند قیمت طلا و سکه را بالا ببرد، ارزش ریالی شرکت‌های صادراتی بورس را افزایش دهد و از طریق رشد هزینه ساخت، قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار دهد. البته این رابطه همیشه یک‌به‌یک و فوری نیست و عوامل دیگری مانند قیمت جهانی طلا، شرایط عرضه و تقاضا، سیاست‌های اقتصادی و انتظارات سرمایه‌گذاران نیز نقش دارند. بنابراین رشد ۴۵۰۳ درصدی دلار را می‌توان یکی از پایه‌های اصلی برای درک عملکرد سایر دارایی‌ها در این دهه دانست؛ دهه‌ای که در آن بخش مهمی از رشد اسمی قیمت دارایی‌ها، در نهایت با کاهش ارزش پول ملی و افزایش سطح عمومی قیمت‌ها ارتباط داشت.

۳) بیت‌کوین؛ بازاری با بیشترین بازدهی و متفاوت‌ترین مسیر

بیت‌کوین در میان دارایی‌های این مقایسه با اختلاف زیادی بیشترین بازدهی را ثبت کرده است. قیمت آن از ۱ میلیون و ۴۱۵ هزار و ۹۵۶ تومان در ابتدای فروردین ۱۳۹۵ به ۱۰ میلیارد و ۸۴۰ میلیون تومان در پایان اسفند ۱۴۰۴ رسید و در مجموع ۷۶۵۴۶۰ درصد رشد کرد. البته این رشد خارق‌العاده حاصل یک روند صعودی پیوسته نبود. بیت‌کوین در این دوره چندین چرخه شدید صعودی و نزولی را پشت سر گذاشت؛ از جهش سال ۱۳۹۶ و رسیدن به محدوده ۲۰ هزار دلار در آذر ۱۳۹۶ تا سقوط سال ۱۳۹۷، سپس صعود تاریخی سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ و رسیدن به حدود ۶۹ هزار دلار در آبان ۱۴۰۰ و بعد افت سنگین سال ۱۴۰۱. در ادامه نیز با هاوینگ‌های جدید و افزایش تقاضا، بیت‌کوین دوباره وارد روند صعودی شد و در مهر ۱۴۰۴ به محدوده ۱۲۶ هزار دلار رسید.

با این حال، نمی‌توان صرفاً بر اساس بازدهی ۷۶۵۴۶۰ درصدی نتیجه گرفت که بیت‌کوین بهترین سرمایه‌گذاری این دوره برای همه افراد بوده است. نوسان بسیار بالا، افت‌های سنگین و ریسک قابل توجه باعث شده مسیر سرمایه‌گذاری در بیت‌کوین با طلا، مسکن یا حتی بورس تفاوت اساسی داشته باشد. سرمایه‌گذاری که در ابتدای این دوره بیت‌کوین خریده و در تمام این سال‌ها دارایی خود را حفظ کرده، از این بازدهی تاریخی بهره‌مند شده است؛ اما کسی که در اوج‌های قیمتی وارد بازار شده، ممکن بود برای مدت طولانی با زیان مواجه شود. بنابراین عدد نهایی بیت‌کوین بیش از هر چیز نشان‌دهنده قدرت رشد این دارایی در یک افق بلندمدت است، نه تضمینی برای کسب چنین بازدهی در آینده.

۴) بورس؛ بازاری که بزرگ‌ترین رونق و اصلاح خود را در همین دهه تجربه کرد

شاخص بورس از ۸۱ هزار و ۲۰۰ واحد در ابتدای فروردین ۱۳۹۵ به ۳ میلیون و ۶۹۳ هزار واحد در پایان اسفند ۱۴۰۴ رسید و در این مدت ۴۴۴۸ درصد رشد کرد. بخش مهمی از این رشد از سال ۱۳۹۷ آغاز شد؛ افزایش نرخ ارز، تورم و رشد ارزش ریالی شرکت‌ها، به‌ویژه شرکت‌های صادرات‌محور، به صعود بازار کمک کرد. این روند در سال ۱۳۹۹ به اوج رسید و با ورود گسترده سرمایه‌گذاران حقیقی، کاهش نرخ سود، افزایش نقدینگی و شکل‌گیری انتظارات مثبت، شاخص در مدت کوتاهی جهش کرد و از مرز ۲ میلیون واحد عبور کرد. بورس در این مقطع از یک بازار نسبتاً تخصصی به یکی از مهم‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری برای عموم مردم تبدیل شد.

اما این رونق پایدار نبود و مرداد ۱۳۹۹ نقطه عطف بازار شد. پس از رسیدن شاخص به قله، بورس وارد یک دوره اصلاح و رکود طولانی شد و بسیاری از سرمایه‌گذاران تازه‌وارد زیان سنگینی را تجربه کردند. به همین دلیل، رشد ۴۴۴۸ درصدی شاخص در این ۱۰ سال را نباید معادل بازدهی تمام سرمایه‌گذاران دانست. چراکه زمان ورود و خروج، انتخاب سهام و دریافت سود نقدی می‌تواند نتیجه واقعی را کاملاً تغییر دهد. در مجموع، بورس در این دهه نشان داد که می‌تواند در دوره‌های تورمی و رونق نقدینگی بازدهی بالایی ایجاد کند، اما این بازدهی همواره با نوسان و ریسک قابل توجه همراه است.

۵) مسکن؛ رشد آهسته‌تر، اما با ویژگی‌های متفاوت

قیمت هر مترمربع مسکن در داده‌های این مقایسه از ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان در ابتدای فروردین ۱۳۹۵ به ۱۳۳ میلیون تومان در پایان اسفند ۱۴۰۴ رسید و در مجموع ۳۲۳۳ درصد رشد کرد. بخش مهمی از این افزایش در سال‌های پس از ۱۳۹۷ و هم‌زمان با جهش نرخ ارز، افزایش تورم، رشد قیمت زمین و بالا رفتن هزینه ساخت‌وساز اتفاق افتاد. به‌خصوص در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، بازار مسکن با جهش قابل توجهی مواجه شد؛ هرچند افزایش قیمت هم‌زمان با کاهش قدرت خرید خانوارها، به تدریج معاملات را تحت فشار قرار داد و در دوره‌هایی بازار وارد رکود تورمی شد.

با وجود رشد کمتر قیمت مسکن نسبت به طلا، سکه و بیت‌کوین، نمی‌توان صرفاً بر اساس درصد افزایش قیمت درباره عملکرد آن قضاوت کرد. درآمد اجاره، یکی از تفاوت‌های مهم مسکن با دارایی‌هایی مانند دلار و طلاست و در محاسبه بازدهی این مطلب لحاظ نشده است. از طرف دیگر، سرمایه اولیه بالا، نقدشوندگی پایین، هزینه‌های معامله و نگهداری از مهم‌ترین ویژگی‌های این بازار هستند. بنابراین رشد ۳۲۳۳ درصدی بیانگر افزایش قیمت شاخص مسکن است، نه بازدهی خالص یک سرمایه‌گذاری ملکی مشخص. با این حال، عملکرد ۱۰ ساله مسکن نشان می‌دهد این بازار در اقتصاد تورمی کشورمان توانسته بخش قابل توجهی از کاهش ارزش پول را در قیمت خود منعکس کند.

اگر ۱۰۰ میلیون تومان داشتیم، کدام بازار بازدهی بیشتری می‌داد؟

برای این که اختلاف بازدهی بازارها ملموس‌تر شود، می‌توانیم ۱۰۰ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم:

این جدول از نظر تاریخی تفاوت بسیار زیاد میان بازارها را نشان می‌دهد. اما نباید از آن نتیجه گرفت که سرمایه‌گذاری در سال ۱۳۹۵ باید حتماً بر اساس نتیجه امروز انجام می‌شد. در ابتدای سال ۱۳۹۵ هیچ‌کس نمی‌دانست که بیت‌کوین قرار است چنین رشدی را تجربه کند یا بورس در سال ۱۳۹۹ چنین رونقی خواهد داشت. سرمایه‌گذار در آن زمان با اطلاعات و ریسک‌های همان زمان تصمیم می‌گرفت.

نکته مهم: یکی از مهم‌ترین نکاتی که هنگام مقایسه بازدهی بازارها باید به آن توجه کرد، تفاوت میان بازدهی اسمی و واقعی است. وقتی می‌گوییم قیمت طلا ۱۷۰۲۵ درصد رشد کرده، این به معنای آن نیست که سرمایه‌گذار به همان میزان قدرت خرید واقعی بیشتری پیدا کرده است. در یک اقتصاد تورمی، بخشی از افزایش قیمت دارایی‌ها در واقع انعکاس کاهش ارزش پول است. برای مثال، افزایش قیمت دلار فقط یک تغییر در قیمت یک دارایی نیست؛ بلکه نشانه‌ای از کاهش ارزش ریال در برابر دلار نیز هست. همین مسئله درباره مسکن، طلا و سایر دارایی‌ها نیز صدق می‌کند. بنابراین اگر هدف، بررسی بازدهی واقعی باشد، باید نرخ تورم را نیز وارد محاسبات کنیم.