مالیات بر اجاره املاک: راهنمای کامل برای موجر و مستاجر
مالیات بر اجاره املاک یکی از موضوعاتی است که تقریباً همه افرادی که بهنوعی با بازار مسکن سر و کار دارند، دیر یا زود با آن مواجه میشوند؛ چه موجری که ملک خود را اجاره داده و چه مستاجری که قرارداد اجاره امضا میکند. با این حال، بخش زیادی از اختلافات، جریمهها و نگرانیهای مالیاتی دقیقاً از همینجا شروع میشود: ناآگاهی از قوانین مالیات بر اجاره و تصورهای اشتباه درباره مسئولیتهای قانونی.
بسیاری از مالکان تصور میکنند اگر مبلغ اجاره پایین باشد، قرارداد دستی باشد یا ملک به آشنایان اجاره داده شود، دیگر مالیاتی در کار نیست. از طرف دیگر، بعضی مستاجران بهویژه شرکتها و اشخاص حقوقی نمیدانند که در برخی شرایط، آنها هم در پرداخت و کسر مالیات اجاره مسئولیت قانونی دارند. نتیجه این ناآگاهی میتواند جریمههای سنگین، محرومیت از معافیتها و حتی دردسرهای حقوقی باشد.
قانون مالیاتهای مستقیم، برای درآمد حاصل از اجاره املاک چارچوب مشخصی تعیین کرده است؛ از نحوه محاسبه درآمد مشمول مالیات گرفته تا نرخهای پلکانی، معافیتها، وظایف موجر و مستاجر، و مهلت ارسال اظهارنامه مالیاتی. دانستن این موارد نهتنها از جریمه جلوگیری میکند، بلکه به شما کمک میکند از تمام معافیتهای قانونی استفاده کنید و مالیات واقعی و منصفانه بپردازید.
در این راهنمای جامع، تلاش کردهایم مالیات بر اجاره املاک را به زبانی ساده، کاربردی و بهدور از پیچیدگیهای رایج توضیح دهیم. در ادامه مقاله، بهصورت کامل بررسی میکنیم که مالیات اجاره دقیقاً چیست، چه کسانی مشمول آن هستند، نقش موجر و مستاجر در پرداخت آن چیست، مالیات اجاره چگونه محاسبه میشود، چه معافیتهایی دارد و اظهارنامه مالیات بر اجاره را چگونه و در چه زمانی باید ثبت کرد.
مالیات بر اجاره املاک چیست؟
مالیات بر اجاره املاک نوعی مالیات بر درآمد است که از محل درآمد حاصل از اجاره ملک (مسکونی، تجاری یا اداری) دریافت میشود. طبق قانون مالیاتهای مستقیم، هر شخصی که از طریق اجاره دادن ملک خود درآمد کسب میکند، مکلف است سهمی از این درآمد را بهعنوان مالیات به دولت پرداخت کند.
در این نوع مالیات، مالک یا موجر معمولاً مودی اصلی محسوب میشود؛ اما در شرایط خاص، ممکن است وظایفی نیز متوجه مستاجر باشد که در ادامه توضیح داده میشود.
چه کسانی مشمول مالیات بر اجاره هستند؟
بهطور کلی، افراد زیر مشمول پرداخت مالیات بر اجاره املاک هستند:
- اشخاص حقیقی که ملک مسکونی، تجاری یا اداری خود را اجاره دادهاند
- اشخاص حقوقی (شرکتها، مؤسسات) که از اجاره املاک درآمد دارند
- مالکان چند واحد مسکونی یا تجاری اجارهای
آیا مستاجر هم در مالیات اجاره نقش دارد؟
در حالت عادی، پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده موجر است؛ اما در برخی موارد خاص، مستاجر وظایفی دارد:
- اگر مستاجر شخص حقوقی باشد (مثلاً شرکت)، موظف است مالیات اجاره را از مبلغ اجاره کسر کرده و به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کند.
- سپس مستاجر باید گواهی پرداخت مالیات را به موجر تحویل دهد.
این موضوع یکی از نکات مهمی است که بسیاری از موجران و مستاجران از آن بیاطلاع هستند.
نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک
ابتدا کل مبلغ اجاره سالانه (اجاره نقدی + اجاره غیرنقدی) محاسبه میشود. طبق قانون:
- ۲۵٪ از کل درآمد اجاره بهعنوان هزینهها، استهلاک و تعهدات مالک، بهصورت مقطوع کسر میشود.
- ۷۵٪ باقیمانده، درآمد مشمول مالیات محسوب میشود.
مثال: اگر اجاره سالانه یک ملک ۲۰۰ میلیون تومان باشد:
- ۲۵٪ معاف از مالیات: ۵۰ میلیون تومان
- درآمد مشمول مالیات: ۱۵۰ میلیون تومان
نرخ مالیات بر درآمد اجاره چقدر است؟
نرخها بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم (با اصلاحات سالهای اخیر) پلکانی است:
| درآمد مشمول مالیات سالانه (پس از کسر ۲۵%) | نرخ مالیات |
|---|---|
| تا ۲ میلیارد ریال (۲۰۰ میلیون تومان) | ۱۵٪ |
| مازاد بر ۲ میلیارد تا ۴ میلیارد ریال | ۲۰٪ |
| مازاد بر ۴ میلیارد ریال | ۲۵٪ |
برای اشخاص حقوقی (شرکتها و موسسات): نرخ ثابت ۲۵٪ از درآمد مشمول مالیات (پس از کسر ۲۵٪ هزینهها).
معافیتهای مالیات بر اجاره املاک
قانونگذار برای حمایت از برخی گروهها، معافیتهایی در نظر گرفته است:
✔️ معافیت واحد مسکونی محل سکونت
اگر مالک، واحد مسکونی خود را اجاره دهد اما خود در شهر دیگری ساکن باشد و تنها یک واحد اجارهای داشته باشد، ممکن است مشمول معافیتهایی شود.
✔️ معافیت متراژ
در برخی شهرها، اجاره واحدهای مسکونی تا متراژ مشخص (مثلاً ۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها) میتواند مشمول معافیت باشد.
✔️ معافیت برای بستگان درجه یک
اگر ملک به پدر، مادر، فرزند یا همسر اجاره داده شود (بدون دریافت اجاره یا با اجاره ناچیز)، در شرایطی میتواند از مالیات معاف باشد.
اظهارنامه مالیات اجاره املاک چیست؟
اظهارنامه مالیات اجاره املاک، فرمی الکترونیکی است که موجر در آن اطلاعات مربوط به ملک یا املاک اجاری، مبلغ اجاره، مدت قرارداد، مشخصات مستأجر و سایر اطلاعات مرتبط را وارد میکند تا مالیات متعلقه بر درآمد اجاره محاسبه و پرداخت شود. این اظهارنامه بهصورت کاملاً غیرحضوری و از طریق سامانه my.tax.gov.ir ثبت میشود.
بر اساس قانون، مسئول پرداخت مالیات اجاره فقط مالک (موجر) است و این موضوع هیچ ارتباطی به مستأجر ندارد.
مهلت ارسال اظهارنامه مالیات اجاره
اظهارنامه مالیات اجاره املاک باید در مهلت قانونی اعلامشده توسط سازمان امور مالیاتی ثبت شود. عدم ارسال اظهارنامه در موعد مقرر میتواند منجر به:
- جریمه مالیاتی
- محرومیت از معافیتها
- محاسبه علیالرأس مالیات
شود.
آموزش گامبهگام ثبت اظهارنامه مالیات اجاره در سامانه my.tax.gov.ir
مرحله ۱: ورود به سامانه
وارد نشانی https://my.tax.gov.ir شوید.
مرحله ۲: ثبتنام یا ورود
در صورت نداشتن حساب کاربری، با وارد کردن کد ملی، تاریخ تولد و شماره تلفن همراه ثبتنام کنید. ورود به سامانه با رمز یکبارمصرف انجام میشود.
مرحله ۳: ورود به داشبورد مالیاتی
پس از ورود، داشبورد مالیاتی شامل خلاصه اطلاعات شما نمایش داده میشود.
مرحله ۴: انتخاب اظهارنامه اجاره مستغلات
از منوی سمت راست:
اظهارنامهها و منابع مالیاتی ← اجاره مستغلات
مرحله ۵: ایجاد اظهارنامه جدید
سال مالی موردنظر را انتخاب کرده و روی گزینه «ایجاد اظهارنامه» کلیک کنید.
تکمیل فرمهای اظهارنامه اجاره املاک
فرمها بهصورت مرحلهای نمایش داده میشوند:
1. مشخصات اظهارنامه
شامل تاریخ ایجاد، وضعیت اظهارنامه و سال عملکرد.
2. مشخصات هویتی موجر
اطلاعات هویتی و آدرس محل سکونت مالک که بخشی از آن بهصورت خودکار از سامانه ثبت احوال دریافت میشود.
3. اطلاعات اختصاصی
سؤالات تخصصی مرتبط با نوع فعالیت موجر که پاسخ صحیح به آنها الزامی است.
4. کمکهای پرداختی
در صورت پرداخت کمکهای موضوع ماده ۱۷۲ قانون مالیاتهای مستقیم، اطلاعات آن در این بخش ثبت میشود.
5. معافیتهای مالیاتی
ثبت معافیتهای ماده ۵۷ و سایر معافیتهای قابل کسر از درآمد مشمول مالیات.
6. اطلاعات ملک اجاری
در این بخش باید:
- ملک جدید اضافه کنید یا
- از املاک ثبتشده قبلی استفاده کنید
اطلاعاتی مانند کاربری ملک، کد پستی، موقعیت مکانی روی نقشه، مبلغ اجاره و ودیعه ثبت میشود.
7. ثبت قرارداد اجاره
برای هر ملک، حداقل یک قرارداد اجاره با تاریخ شروع و پایان در سال عملکرد باید ثبت شود.
محاسبه مالیات اجاره
پس از تکمیل تمام اطلاعات، سامانه بهصورت خودکار:
- درآمد مشمول مالیات را محاسبه میکند
- مبلغ مالیات قابل پرداخت را نمایش میدهد
برخی فیلدها غیرقابل ویرایش هستند و صرفاً جهت اطلاع نمایش داده میشوند.
تأیید نهایی و ثبت اظهارنامه
در این مرحله:
- خطاها و نواقص احتمالی نمایش داده میشود
- پس از رفع خطاها، پیشنمایش اظهارنامه قابل مشاهده است
- با تأیید نهایی، اظهارنامه ثبت میشود
برای نهاییسازی، وارد کردن رمز یکبارمصرف پیامکی الزامی است.
صدور قبض و پرداخت مالیات اجاره
پس از ثبت نهایی اظهارنامه:
- برای هر ملک یا مجموع املاک، قبض مالیاتی صادر میشود
- پرداخت قبض بهصورت آنلاین امکانپذیر است
- امکان چاپ قبض و اظهارنامه وجود دارد
⚠️ توجه: صدور قبض فقط یکبار امکانپذیر است.
نکات مهم و کاربردی
- برای هر ملک اجاری باید اطلاعات کامل ثبت شود
- بدون ثبت قرارداد اجاره، اظهارنامه ناقص است
- قبل از تأیید نهایی حتماً پیشنمایش را بررسی کنید
- عدم ارسال اظهارنامه = جریمه و حذف معافیتها
جمعبندی
اظهارنامه مالیات اجاره املاک یکی از مهمترین تکالیف مالیاتی مالکان است که خوشبختانه بهصورت کاملاً الکترونیکی انجام میشود. با آشنایی کامل با قوانین، معافیتها و مراحل ثبت اظهارنامه در سامانه my.tax.gov.ir، میتوان بدون دردسر و جریمه، این فرآیند را بهدرستی انجام داد.
اگر مالک یک یا چند ملک اجاری هستید، پیشنهاد میشود هر سال در موعد مقرر، اظهارنامه مالیات اجاره خود را با دقت و اطلاعات صحیح ثبت کنید تا از مشکلات مالیاتی آینده جلوگیری شود.
