سند در رهن بانک؛ لیست کارهای ممنوع و ۳ ترفند طلایی برای آزاد کردن آن
بسیاری از افراد برای دریافت وامهای بانکی، سند ملک خود را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار میدهند. این کار رایج است، اما اغلب مردم از محدودیتهایی که پس از رهن ایجاد میشود، آگاه نیستند. در این مقاله از “رده”، به زبان ساده همه جنبههای مرتبط با “سند در رهن بانک” را بررسی میکنیم.
هدف این است که بدانید چه کارهایی ممنوع است و چگونه میتوانید به طور قانونی عمل کنید تا تصمیمگیری برایتان راحتتر شود.
منظور از رهن ملک یا سند در رهن بانک چیست؟
رهن، قراردادی است که در آن مالک (راهن) ملک خود را به عنوان تضمین بازپرداخت وام به بانک (مرتهن) میسپارد. سند ملک در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود و تا پرداخت کامل بدهی، در اختیار بانک قرار میگیرد. این کار برای بانک امنیت ایجاد میکند و به شما اجازه میدهد وام بگیرید، مثلاً برای خرید خانه یا سرمایهگذاری.
نکته مهم: رهن باعث نمیشود ملک از مالکیت شما خارج شود. شما همچنان مالک هستید و میتوانید از ملک استفاده کنید، اما حقوق بانک بر ملک تا زمان اتمام اقساط شما اولویت دارد.
چه کارهایی با ملک رهنی ممنوع است؟
وقتی سند در رهن بانک است، آزادی عمل شما محدود میشود تا حقوق بانک حفظ شود. در ادامه، محدودیتهای اصلی را برای شما فهرست کردهایم:
فروش یا انتقال مالکیت بدون اجازه بانک:
بدیهیترین محدودیت این است. شما نمیتوانید ملک را بفروشید یا سند را به نام دیگری منتقل کنید، مگر با رضایت بانک. حتی تنظیم مبایعهنامه در بنگاه املاک بدون فک رهن (آزاد کردن سند)، غیرقانونی است.
اجاره دادن یا تغییرات اساسی در ملک:
اجاره دادن ملک معمولاً مجاز است، چون منافع ملک (مثل اجارهبها) متعلق به شماست، اما اگر اجارهنامهای تنظیم کنید که حقوق بانک را نقض کند (مثل اجاره بلندمدت که فروش ملک را سخت کند)، بدون اجازه بانک ممنوع است.
گرفتن وام جدید مسکن روی همان ملک:
نمیتوانید ملک رهنی را دوباره به عنوان وثیقه برای وام دیگری استفاده کنید، چون سند در اختیار بانک است و اولویت با بانک اول است.
انتقال سرقفلی یا حقوق دیگر:
اگر ملک تجاری باشد، انتقال سرقفلی بدون رضایت بانک ممکن نیست، چون منافی حقوق بانک است.
آیا گرفتن وام میتواند یارانه را به خطر بیندازد؟
توقیف توسط طلبکاران دیگر:
اگر بدهیهای دیگری داشته باشید، طلبکاران نمیتوانند ملک را توقیف کنند تا وقتی بدهی بانک پرداخت نشده است. اما بانک میتواند اگر اقساط پرداخت نشود، ملک را توقیف و به مزایده بگذارد.
توجه: در کل، هر “تصرفی” که حقوق بانک را نادیده بگیرد، ممنوع است. این شامل فروش، هبه (بخشش)، صلح یا حتی وصیت کردن ملک بدون اجازه میشود.
استفاده از سند در رهن برای “ضمانت دادگاه”:
تنها برای “مازاد” ارزش ملک مقدور است. اگر ارزش ملک شما 10 میلیارد تومان باشد و فقط 2 میلیارد تومان به بانک بدهکار باشید، میتوانید برای 8 میلیارد تومان باقیمانده از ارزش ملک، در دادگاه فیش حقوقی یا نامه بازداشتی سند (مازاد) دریافت کنید. پس ملک رهنی توسط بانک را نمیتوانید برای ضمانت در دادگاه استفاده کنید.
شرایط اصلی برای گذاشتن سند در رهن بانک
در ادامه، برخی از نکات مرتبط با یک سند قابل قبول برای بانکها که اجازه وثیقهگذاری را میدهند، آورده شده است. فقط فراموش نکنید که موارد ذیل مربوط به ملک شماست، نه شخص شما. خود شما نیز باید شرایط دریافت وام مانند نداشتن بدهی معوق یا چک برگشتی و سایر شرایط مشابه را داشته باشید.
- سند باید بلامعارض باشد: بدون رهن قبلی، توقیف قضایی، دعوی حقوقی یا محدودیت دیگر.
- تک برگ و شش دانگ باشد.
- به نام متقاضی یا بستگان درجه یک (همسر، پدر، مادر، فرزند، خواهر/برادر) باشد.
- ارزش کارشناسی ملک بیشتر از مبلغ وام باشد.
- کاربری ملک معمولاً مسکونی/اداری/تجاری مجاز (کشاورزی یا صنعتی گاهی سختتر قبول میشود).
- مالیات و پرداختهای قانونی
آیا میتوان در طول دوره بازپرداخت وام، سند را از رهن بانک آزاد کرد؟
این موضوع زمانی برای شما دغدغهبرانگیز میشود که وام از بانک دریافت کردهاید و سند ملک در رهن بانک قرار دارد، و اکنون به دلیل مسائلی مانند تعویض خانه یا اهداف دیگر نیاز دارید تا ملک از رهن بانک آزاد شود. در ادامه پیشنهاداتی برای شما داریم.
جایگزین کردن سپردهگذاری
در برخی از بانکها میتوانید معادل اصل و سود اقساط باقیمانده را سپردهگذاری کنید و وامی که گرفتهاید را آزاد کنید. این اقدام که در بانک مسکن قابل مشاهده است، به عنوان “فک ذمهای” شناخته میشود. در فک ذمهای، با نگهداری سپردهای که مبلغ آن توسط بانک تعیین میشود، میتوانید سند خود را آزاد کرده و در مدت زمان معین (مثلاً 6 ماه)، سند جدیدی معرفی کنید. این اقدام بیشتر برای زمانی است که قصد دارید ملک خود را که در رهن بانک است، به ملک دیگری تبدیل کنید یا به عبارت دیگر، آن را تبدیل به احسن کنید؛ در این صورت، بانک سند را آزاد میکند تا شما بتوانید ملک خود را بفروشید.
تعویض وثیقه
ملک دیگری را به جای این ملک در رهن بگذارید. البته ملک جدید بایستی به تایید کارشناسان ارزیاب بانک برسد.
انتقال تسهیلات به همراه ملک به خریدار جدید
اگر قصد فروش ملک خود را دارید و سند آن در رهن بانک است، میتوانید خریدار جدید را به بانک معرفی کرده و باقیمانده تسهیلات را به ایشان منتقل کنید. پس از بررسی شرایط اعتباری و توان بازپرداخت اقساط خریدار جدید، بانک موافقت خود را اعلام خواهد کرد. در این صورت، شما میتوانید ملک را به خریدار جدید انتقال دهید.
پرداخت بدهی و آزادسازی سند
سادهترین راه برای خروج از رهن، پرداخت کامل بدهی باقیمانده به بانک است. پس از تسویه حساب کامل، بانک موظف است سند ملک را آزاد کند.
پیشنهاد “رده”
بعد از رهن ملک در بانک، محدودیتهایی ایجاد میشود که فروش، انتقال یا حتی استفاده از آن را دشوار کند. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، توصیه میشود قبل از اقدام به رهن، شرایط کامل بانک را بررسی کنید. اگر ملک شما در رهن است، نمیتوانید آن را به راحتی بفروشید یا تغییراتی در آن اعمال کنید. یکی از راههای حل این مشکل، استفاده از ترفند تعویض وثیقه، فک ذمهای یا … است. با این روشها، میتوانید بدون نیاز به تسویه وام، سند ملک را آزاد کرده و آن را به فروش برسانید.
