پیش‌ خرید امن آپارتمان با حساب امانی بانک مسکن

برای کسانی که همیشه پس‌اندازشان از تورم عقب است پیش‌خرید کردن یک واحد مسکونی می‌تواند یک راهکار خوب برای خانه‌دار شدن باشد. اما بدقولی‌های بسیار زیاد و در مواردی کلاه‌برداری برخی از پیش‌فروش کنندگان رؤیای این افراد را به کابوس مشکلات حقوقی و دادگاه تبدیل می‌کند. یک راه خوب برای کاهش ریسک این قراردادها و جلب اعتماد مشتریان استفاده از حساب امانی بانک مسکن است.
 

حساب امانی حسابی است که در یک بانک، به نام پروژه ساختمانی معین یا شرکتی معین افتتاح می‌شود. هدف اصلی از ایجاد این حساب ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن و کاهش ریسک‌های مرتبط با خریداران مسکن است. درواقع یکی از مهم‌ترین کاربردهای حساب امانی ایجاد سازوکار برای کاهش ریسک کلاه‌برداری و مخاطرات اخلاقی میان پیش خریدار و پیش فروشنده از طریق ورود شخص سوم مورد اعتماد دو طرف است. درواقع حساب امانی یک ابزار مالی است که توسط شخص سوم (بانک) جهت ارائه خدمات مشخص به مشتری ایجاد می‌شود.
 

حساب امانی به نام پیش‌فروشنده با واریز حداکثر صد هزار تومان افتتاح خواهد شد. هر پیش‌فروشنده، برای هر پروژه مجاز به افتتاح فقط یک حساب امانی است و هر حساب امانی صرفاً به‌منظور پیش‌فروش واحدهای یک پروژه افتتاح می‌شود. درصورتی‌که بیش از یک پیش‌فروشنده، به اشتراک اقدام به پیش‌فروش واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب امانی به اشتراک به نام فروشندگان افتتاح می‌شود. پس از افتتاح حساب، واریز به آن توسط هر شخص حقیقی یا حقوقی اعم از پیش‌فروشنده، وکیل قانونی وی و پیش‌خریداران ممنوع بوده و فقط بانک مجاز به واریز به آن خواهد بود.
 

به‌منظور افتتاح حساب امانی، ارائه مدارک زیر توسط پیش‌فروشنده به بانک الزامی است:
الف- تصویر برابر اصل سند مالکیت زمین، قرارداد اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی مشارکت یا سرمایه‌گذاری پیش‌فروشنده با مالک یا مستأجر زمین- به‌نحوی‌که واحدهای ساختمانی مشخصی از پروژه با حق فروش به وی اختصاص یابد- هرکدام که موضوعیت داشته باشد.
ب- سند معرفی پروژه: سند معرفی پروژه، باید شامل موارد زیر باشد:

ج- تصویر برابر اصل کلیه قراردادهای پیش‌فروش با پیش‌خریداران پروژه، درصورتی‌که قبل از افتتاح حساب امانی منعقد شده است.
د- تصویر برابر اصل پروانه ساختمانی پروژه، صادره توسط مرجع صدور پروانه در محل وقوع پروژه
ه- تصویر برابر اصل گواهی پایان عملیات پی ساختمان، که به تأیید مهندس ناظر پروژه رسیده است.
و- گواهی امضای ناظر هماهنگ‌کننده پروژه، صادره توسط دفتر اسناد رسمی، درصورتی‌که مهندس ناظر پروژه شخص حقیقی باشد.
ز- سایر مدارک بر اساس ضوابط افتتاح حساب بانکی
 

به ازای هر یک از قراردادهای پیش‌فروش، باید یک فقره حساب نزد بانک به نام پیش‌خریدار و توسط وی به‌منظور ایفای تعهدات خود در قرارداد پیش‌فروش، افتتاح شود. پیش‌خریداران می‌توانند کلیه پرداخت‌های نقدی خود بابت تعهدات قرارداد پیش‌فروش را به حساب خریدار متعلق به خود واریز نمایند. هر پیش‌خریدار، برای هر پروژه مجاز به داشتن فقط یک حساب خریدار است و هر حساب خریدار صرفاً به‌منظور پرداخت وجوه قرارداد پیش‌فروش مربوط به یک پروژه افتتاح می‌شود. (واریز سایر مبالغ غیر از تعهدات طرح فوق به این حساب ممنوع است.)
درصورتی‌که بیش از یک پیش‌خریدار، به اشتراک اقدام به پیش‌خرید یک یا چند واحد از واحدهای یک پروژه کرده باشند، حساب خریدار به اشتراک به نام پیش‌خریداران افتتاح می‌شود. 
توضیح: هنگام افتتاح حساب می‌بایست، تصویر برابر اصل قرارداد پیش‌فروش منعقده بین پیش خریدار و پیش فروشنده به‌عنوان ملاک انتقال پول از حساب پیش خریدار به حساب پیش فروشنده در صورت اخذ تأیید مهندس ناظر در کنار سایر مدارک افتتاح حساب در اختیار بانک قرار گیرد.
حساب پیش فروشنده و پیش خریدار هر دو از نوع حساب کوتاه‌مدت عادی است.
 

همزمان با افتتاح حساب امانی، پیش‌فروشنده و بانک نسبت به انعقاد قرارداد افتتاح حساب امانی اقدام می‌نمایند. حدود وظایف و اختیارات پیش‌فروشنده و بانک و نحوه تعامل آن‌ها با یکدیگر مطابق با مفاد قرارداد فوق‌الذکر خواهد بود.
حداکثر مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی تا زمان صدور گواهی پایان کار پروژه یا تحویل آخرین واحد، هرکدام که دیرتر واقع شود خواهد بود.
در صورت واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به یک یا چند واحد، قرارداد افتتاح حساب امانی با منتقل‌الیه منعقد شده و با قرارداد قبلی حسب اقتضا رفتار خواهد شد.
درصورتی‌که بیش از یک پیش‌فروشنده، به اشتراک اقدام به پیش‌فروش واحدهای یک پروژه کرده باشند، مسئولیت ایفای تعهداتی که به‌موجب این دستورالعمل و قرارداد افتتاح حساب امانی در قبال بانک ایجاد می‌شود مطابق با سهم‌الشرکه هر یک از کل قراردادها خواهد بود.
 

کلیه پرداخت‌ها به پیش‌فروشنده، توسط بانک و از طریق انتقال وجه از حساب خریدار به حساب امانی صورت خواهد گرفت. این انتقال وجه، منحصراً به سه شکل زیر امکان‌پذیر است:
الف- بنا به دستور قضایی یا رأی صادره توسط هیئت داوری (اعضاء آن در آینده مشخص خواهد گردید)
انتقال وجه بنا به رأی هیئت داوری، تنها پس از دریافت توافق کتبی طرفین نسبت به رأی صادره امکان‌پذیر است. در غیر این صورت، ملاک عمل بانک، رأی مراجع قضایی خواهد بود.
ب- بنا به درخواست کتبی پیش‌خریدار از بانک.
ج- بنا به درخواست کتبی پیش‌فروشنده، مطابق با شرایط درخواست که در ذیل به آن اشاره خواهد شد.
 

در طول مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی، پیش‌فروشنده می‌تواند از بانک درخواست پرداخت وجه نماید. در این صورت پیش‌فروشنده مکلف است گزارش پیشرفت پروژه را با ذکر مراحل اجرایی به پایان رسیده تا تاریخ ارسال گزارش تهیه‌کرده و به بانک ارسال نماید. باید تصویر برابر اصل گزارشی از مهندس ناظر پروژه خطاب به مرجع صدور پروانه ارائه شود که پایان مراحل اجرایی ادعاشده در گزارش پیشرفت را گواهی کرده باشد. بانک موظف است با لحاظ گزارش پیشرفت، مبلغ قابل پرداخت بابت هر قرارداد به پیش‌فروشنده را محاسبه نموده و حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ دریافت گزارش پیشرفت، نسبت به انتقال وجوه از حساب‌های خریداران به حساب امانی اقدام نماید.
تبصره 1- ملاک عمل بانک در محاسبه مبلغ قابل پرداخت به پیش‌فروشنده، وضعیت اقدامات انجام‌شده برای واحد موضوع همان قرارداد است، مگر این‌که واحد مزبور در مراحل قبل از "نازک‌کاری داخلی و خارجی" باشد. در این صورت، وضعیت اقدامات انجام‌شده برای کل بلوک دربرگیرنده واحد ملاک است.
تبصره 2- در صورت درخواست بانک، پیش‌فروشنده موظف است گزارش پیشرفت را به شکلی تهیه نماید که امکان تفکیک بلوک‌ها، طبقات و واحدها از یکدیگر از نظر پیشرفت فیزیکی مهیا باشد.
تبصره 3- مراتب وصول گزارش پیشرفت، محاسبه مبلغ قابل پرداخت و پرداخت وجه به پیش‌فروشنده باید توسط بانک ثبت و کتباً ظرف یک هفته از انتقال وجه به حساب امانی، به پیش‌فروشنده ابلاغ گردد.
تبصره 4- مبالغ منتقل‌شده از حساب‌های خریداران به حساب امانی محدود به موجودی حساب‌های خریداران است و بانک مسئولیتی در قبال عدم‌تکافوی موجودی حساب خریداران ندارد.
 

در طول مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی، بنا به علل زیر بانک می‌تواند نسبت به انسداد موقت حساب امانی اقدام نماید:
الف- بنا بر رأی صادره توسط مراجع قضایی یا صدور پروانه، مبنی بر توقف یا تخریب پروژه. در این صورت، تا دریافت حکم قطعی صادره توسط مراجع قضایی، بانک از انجام مفاد ماده 14 خودداری خواهد نمود.
ب- در صورت تخلف فروشنده از مفاد قرارداد افتتاح حساب امانی. در این صورت، مطابق با مفاد قرارداد فوق‌الذکر رفتار خواهد شد.
ج- در صورت دریافت اظهارنامه کتبی فسخ توسط کلیه پیش‌خریداران. در این صورت، تا دریافت حکم قطعی صادره توسط مراجع قضایی، بانک از انجام مفاد ماده 14 خودداری خواهد نمود.
 

در طول مدت اعتبار قرارداد افتتاح حساب امانی، بانک می‌تواند در صورت درخواست فروشنده گزارشی از صورت گردش حساب امانی و صورت واریزهای نقدی همه پیش‌خریداران را به پیش‌فروشنده ارائه نماید.
تبصره- دریافت کارمزد بابت خدمت ارائه‌شده توسط بانک، طبق ضوابط جاری بانک بر عهده پیش فروشنده
همچنین بانک می‌تواند پس از واریز و برداشت هر مبلغ در حساب پیش خریداران در صورت درخواست گزارشی از صورت‌حساب هر پیش خریدار به وی ارائه نماید. پرداخت کارمزد آن بر عهده پیش‌خریدار خواهد بود.
 

حساب امانی، به یکی از اشکال زیر خاتمه یافته و بسته می‌شود و مانده وجوه حساب به پیش‌فروشنده پرداخت شده یا حسب مورد طبق حکم قضایی یا هیئت داوری یا مفاد قرارداد افتتاح حساب امانی با آن رفتار خواهد شد:
الف- در صورت ارائه تصویر برابر اصل گواهی پایان کار پروژه توسط پیش‌فروشنده به بانک و تحویل کلیه واحدها به خریداران.
ب- بنا بر حکم قطعی صادره توسط مراجع قضایی یا هیئت داوری، مبنی بر فسخ کلیه قراردادهای پیش‌فروش.
ج- در صورت اقاله کلیه قراردادهای مشمول و ارائه اسناد مثبته محضری توسط پیش‌فروشنده یا خریداران.
د- در صورت فسخ قرارداد افتتاح حساب امانی.
تبصره- بانک مکلف است مراتب خاتمه و بستن حساب امانی را رسماً به اداره کل راه و شهرسازی استان اعلام نماید.